Statt Neue Esso-Häuser / Paloma-Viertel hat St. Pauli jetzt eine neue Attraktion, den Platz der leeren Versprechungen In einer performativen Pressekonferenz haben St. Paulianer*innen heute die Baugrube der ehemaligen Essohäuser zum „Platz der leeren Versprechungen“ umbenannt. Die Planbude kritisiert die Bayerische Hausbau und analysiert die Hintergründe. Internationale Architekt*innen und ehemalige Bewohner*innen argumentieren für eine Umsetzung des Projekts in kommunaler Vergesellschaftungsform.
Mitschnitt der Pressekonferenz als Audio:
Seit Wochen verdichten sich die Anzeichen, dass die Bayerische Hausbau tatsächlich alle Versprechungen bricht und das Projekt „Neue Esso-Häuser / Paloma Viertel“ nicht baut, sondern stattdessen verkaufen will.
„Wir wundern uns, dass so wenig Kritik an der möglichen Vertragsbrüchigkeit der Bayerischen Hausbau zu lesen und zu hören ist.“ sagt Margit Czenki von der Planbude. „Schließlich ist der Schörghuber Gruppe, zu der die Bayerische Hausbau gehört, nicht das Geld ausgegangen.“
Und in der Tat: Die Schörghuber Gruppe hat im zweiten Corona-Jahr 2021 das erfolgreichste Jahr der Firmengeschichte hingelegt – mit 279,4 Millionen Euro Gewinn. In einem Jahr Geld genug verdient, um zwei Paloma-Viertel zu bauen.
Tatsächlich hat sich mit Eintritt von Schörghuber-Sohn Florian die Ausrichtung des Konzerns verändert: Konnte in den letzten Jahrzehnten noch jeder reiche Depp mit Immobilien Geld verdienen, wird das Baugeschäft jetzt schwieriger. Die Konsequenz der Schörghubers: Statt auf Projektentwicklung und „Werte, die bleiben“ (Firmenmotto) zu setzen, wird die Gruppe jetzt umstrukturiert zum gewöhnlichen Finanzinvestor.
„Ein komplexes Projekt wie die Neuen Essohäuser können diese Leute weder denken noch umsetzen.“ sagt Christoph Schäfer von der Planbude. „Dieser Strategiewechsel ist verantwortlich für den Rückzug der Bayern, und nicht die vielen Wünsche der Bevölkerung, denen das Projekt sein Profil verdankt.“, tritt Schäfer einem von der BHG in Politik und Leserbriefspalten gestreuten Narrativ entgegen.
Pump up the Volume
Der Bebauungsplan für den Spielbudenplatz erfüllt in erster Linie den Wunsch der Bayerische Hausbau nach gigantischem Bauvolumen:
– Die 8.000 qm Geschossfläche der ehemaligen Essohäuser wird mehr als verdreifacht auf ca. 28.700 qm.
– Statt 2.000 qm Geschäfte, Hotel, Tanke, Clubs und Kneipen hat sich die Geschäftsfläche in den neuen Häusern auf geschätzte 14.000 qm versiebenfacht, die Wohnfläche soll von 6.000 qm auf ca. 15.500 qm steigen.
„Diese extreme Steigerung des Bauvolumens ist an die Umsetzung des St. Pauli Codes gebunden.“ erinnert Margit Czenki von der Planbude an den Kern der Verträge.
Der St. Pauli Code wurde in einem der breitesten und intensivsten Beteiligungsprozesse Europas ermittelt: Die interdisziplinäre Planbude untersuchte von September 2014 bis Februar 2015, was dieses besondere Grundstück in Zukunft „können“ muss, damit sich St. Pauli darin fortsetzen und weiterentwickeln kann.
„Das Ergebnis basiert auf über 2.300 Beiträgen.“ sagt Renée Tribble, heute Professorin für Städtebau an der TU Dortmund. „Dem St. Pauli Code verdankt sich das rundum durch Publikumsbetrieb belebte Urbane Erdgeschoss ebenso wie die abwechslungsreiche Struktur des Ensembles aus profilierten Häusern in unterschiedlicher Höhe mit einigen benutzbaren und teils öffentlichen Dächern.“ Die etwa 9.000 qm geförderten Wohnraums machen ein knappes Drittel des Gesamtvolumens aus.
Reichlich Platz für hochprofitable Nutzungen, wie ein Hotel, das mit über 7800 qm allein knapp so groß ist wie die ursprünglichen Essohäuser. Genug Platz aber auch, um als Gegenleistung den wenigen verbliebenen gewerblichen Altmieter*innen das versprochene „vergleichbare“ Angebot zu machen, St. Pauli-spezifisches Gewerbe anzusiedeln, und in den unattraktiveren Lagen günstigeren Raum für kreative, innovative Nutzungen und soziale Funktionen bereit zu halten.
Wer hat an der Uhr gedreht?
All das wurde bereits 2015, nach Abschluss des Beteiligungsprozesses, in einem Eckpunktepapier vereinbart. Und 2016 war der zweiphasige Architekturwettbewerb entschieden. Danach hat die Bayerische Hausbau viel Zeit vertrödelt mit der Planung einer überdimensionierten, dreistöckigen Tiefgarage.
„Jahrelang stellten die Bayern Nachforderungen an die Stadt und verschleppten dadurch die Planung.“ sagt Christoph Schäfer, „Knapp zwei Jahre gingen verloren, weil die Bayern eine statisch waghalsige Supermarkt-LKW-Anlieferung in einer unterirdischen, säulenfreien Halle haben wollten. Bis jemand in München der Geduldsfaden riss und von 3 Kelleretagen zurück ging auf 2 – mit erheblichen Auswirkungen auf die komplette Architektur darüber.“ Das Ergebnis: Statische Neuplanung des gesamten Ensembles, Verzögerungen beim B-Plan.
Zuletzt machte 2019 ein Einspruch der benachbarten „Stage“ Überarbeitungen des Bebauungsplans nötig. „Die zeitgleich stattfindende Ausschreibung des Wohnprojekts auf Baufeld 5 war ein reines Schaulaufen, denn es war von vornherein klar, dass ein Wohnprojekt unter den gegebenen Förderbedingungen gar nicht zu realisieren ist.“ Dankenswerterweise wurde das Baufeld bereits 2020 von der Stadt gekauft.
Im Grunde hat die Bayerische Hausbau ab 2016 gepokert und den komplex mit Nachforderungen verkompliziert – bis schliesslich die Baupreise system-, corona- und kriegsbedingt explodiert sind und die Preissteigerungen die Profiterwartungen geschmälert haben.
Es riecht nach Beteiligungsbetrug
Nun will die Bayerische Hausbau just in dem Moment abspringen, in dem der Bebauungsplan mit seinem extrem gesteigerten Bauvolumen gültig geworden ist. Durch das Beteiligungsverfahren, das die Stadt Hamburg finanziert hat, ist ein Baurecht geschaffen worden, das den Wert des Grundstücks verdreifacht. Diese Wertsteigerung darf nicht in die Taschen der profitorientierten Schörghuber Gruppe wandern.
Der „Platz der leeren Versprechungen“ taugt nicht so Recht als neue Touristenattraktion. Das Schlüsselgrundstück an der Reeperbahn braucht diesen passgenauen Baustein und die Erfüllung des St. Pauli Codes. Deshalb begrüßt die Planbude das Engagement der Stadt ausdrücklich.
Alle Architekturbüros stehen bereit, das Projekt auch unter veränderten Bedingungen mit der Planbude und der Stadt und ihren Wohnungsunternehmen umzusetzen. „Die Kommunen haben in Krisenzeiten der Baubranche schon in der Vergangenheit progressive Entwicklungen des Städtebaus eingeleitet.“ sagt Lisa Marie Zander von der Planbude.
Alle Fotos (c) Timo Selengia 2023 http://www.selengia.de/
Gründlicher Artikel im Hamburger Abendblatt
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